1. 사실관계=1) 원고는 2008년경 a주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 b라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원으로 정한 임대차계약을 체결하였다.
2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고, 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.
4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.
5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다.
2. 대상판결의 내용= 구 상가건물 임대차보호법 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다.
3. 판례 평석= 조현진 변호사<사진>는 "임차인을 보호하기 위해 개정된 상가건물임대차보호법 제10조의 4에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결해야하고, 만약 이를 방해하는 경우 임차인이 수수하지 못한 권리금 상당의 손해배상책임을 질 위험이 있다"고 했다.
조현진 변호사는 "다만, 처음부터 임대인이 자신이 직접 상가를 사용한다고 하면서 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다면, 이후 임차인이 신규임차인 주선을 하지 않았다고 하더라도 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 사안으로, 법원이 상가 임차인을 보호하기 위한 해석을 한 사안으로 판단된다"고 말했다.
조현진 변호사는 "실제 민사소송에서는 입증 방법이 중요하므로, 임대인과 임차인 사이의 분쟁에 대비하기 위해 평소 메시지나 녹취 등을 통해 임대인이 처음부터 신규임차인 주선을 거절했다는 증거를 확보하는 것이 매우 중요하겠다"고 했다.
도움말: 조현진 변호사
[조현진 변호사 약력]
제47회 사법시험 합격/사법연수원 37기 수료/前) 인천지방법원 부천지원 민사조정위원/前) 법무법인 대지 소속변호사/前) 보건복지부 자문/前) 서울시 상가임대차상담센터 법률상담위원/前) 강북구청, 구로구청 법률상담위원/現) 성북구청 법률상담위원