1. 사실관계

가. 피고는 울산 중구 C 소재 D아파트 E호의 소유자로, 공인중개사 F을 통해 피고에게 이 사건 아파트를 매도하기로 했다.

나. 원고는 2019. 9. 16. F로부터 아래와 같은 문자메시지를 받고, 같은 날 피고 명의 계좌로 500만원을 송금했다.

다. 피고는 2019. 9. 19. 이 사건 아파트에 대한 매매계약을 체결하지 아니하겠다는 의사를 밝히고, 2019. 9. 27. 원고 명의 계좌로 700만원을 송금했다.

2. 대상판결 내용

가. 관련 법리

1) 해약금계약과 위약금계약은 서로 별개이다. 해약금계약이란 약정 해제권 유보 조항 중 특히 일정한 금액, 즉 해약금을 계약 상대방에게 지급함으로써 주된 계약을 해제할 수 있도록 정한 당사자 사이의 합의를 말하고, 위약금이란 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전으로서, 위약금 지급에 관한 약정을 위약금계약이라 한다.

2) 한편, 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대해 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제이다. 나아가 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금계약이 있을 때에 한해 그 가계약금은 비로소 위약금의 성질도 함께 가진다.

나. 판단

1) 우선 원고가 피고에게 송금한 500만 원은, 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되는, 이른바 ‘가계약금’에 해당하는 것으로 보인다. 따라서 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 본계약의 계약금 상당액을 위약금이나 해약금으로 지급한다는 내용의 약정이 당연히 성립한다고 볼 수 없다.

2) 다만, 원고와 피고는 F으로부터 각 ‘이 사건 아파트에 대한 매매계약 체결 의무를 이행하지 아니하는 경우, 매도인은 가계약금의 2배, 매수인은 가계약금 포기시 계약을 해지할 수 있다.’라는 내용의 문자메시지를 받고, 이에 이의 없이 가계약금을 수수한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 점에 대하여 의사의 합치가 있었다고 봄이 상당하다.

3) 그러나 이에 더 나아가 이 사건 가계약 체결 당시 당사자 사이에 위 가계약금을 위약금으로 정하는 약정이 있었는지에 관하여 살피건대, 피고가 본계약 체결 의사를 철회하고 원고로부터 계약금 배액의 지급을 요구받자 며칠 후 원고에게 그 일부인 700만 원을 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, (중간생략) 위 사실만으로는 당사자 사이에 별도의 위약금약정이 체결되었음을 인정할 만한 증거가 없다. 그렇다면 이 사건 가계약금은 해약금을 넘어, 위약금의 성질까지 가진다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

3. 판례 평석= 조현진 변호사는 “부동산매매계약이나 임대차계약을 하는 경우 공인중개사의 문자를 받고 가계약금 등으로 돈을 입금하는 경우가 많다"고 했다.

도움말 조현진 변호사.(조현진 변호사 제공).

조현진 변호사<사진>는 "이 경우 계약체결을 하지 않는다면 결국 문자 메시지만으로 계약이 성립했다고 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 되며, 나아가 별도로 배액상환이나 가계약금 포기와 같은 위약금 약정을 한 것인지 여부도 문제가 된다"고 말했다.

조현진 변호사는 "이러한 가계약금의 반환이나 배액상환의 문제는 각 사안마다 개별적으로 판단해야 하며, 위약금 약정을 별도로 했는지 여부도 매우 중요하므로 반드시 변호사와 상담하여 가계약금을 돌려받을 수 있는지 아니면, 가계약금의 배액을 청구할 수 있는지 미리 확인할 필요가 있다"고 했다.

도움말: 조현진 변호사

[조현진 변호사 약력]

제47회 사법시험 합격/사법연수원 37기 수료/前) 인천지방법원 부천지원 민사조정위원/前) 법무법인 대지 소속변호사/前) 보건복지부 자문/前) 서울시 상가임대차상담센터 법률상담위원/前) 강북구청, 구로구청 법률상담위원/現) 성북구청 법률상담위원

우정헌 기자  medi@mediherald.com

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