1. 당사자의 주장 및 판단
가. 임대차보증금 1,000만원 반환 청구에 관한 판단
1) 원고가 이 사건 임대차계약 종료일인 2021. 3. 2.경 임대차목적물인 이 사건 부동산을 피고에게 인도한 사실, 그런데 피고는 원고에게 임대차보증금 중 4,000만원만 반환하고 나머지 1,000만원을 반환하지 않은 사실은 앞서 본 바 와 같다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 1,000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 이에 대해 피고는 위 잔존 임대차보증금에서 원고가 임의로 반출한 병원 비품(텔레비전 및 대기실 소파) 가액 상당 및 원상회복비용 12,455,150원(바닥청소 및 코팅, 폐기물 처리비용 1,070,000원, 벽과 천정의 도배비용 4,385,150원, 에어컨 수리비용 700만원 등)을 공제하면 피고가 반환할 임대차보증금은 남지 않는다고 주장한다.
먼저 피고의 원상회복비용 공제 주장에 관해 살피건대, 임대차계약에서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상회복의무를 임차인이 임대인으로부터 임대차목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복해야 한다는 의미로 볼 수는 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에 임차인은 원상회복의무를 부담한다고 할 것인 바, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 임대차목적물에 관해 통상적 사용에 따른 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 가치의 훼손이 있었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 또한, 피고가 제출한 증거들은 견적서에 불과해 실제로 피고가 그 비용 상당의 손해를 입었다고 볼 수도 없다.
나. 소결론
따라서 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 1,000만원 및 이에 대해 이 사건 부동산 인도일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2021. 8. 25.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
2. 판례 평석= 조현진 변호사는 “위 판결은 임차인이 병원을 운영하기 위해 임대차 계약을 체결했는데, 임대차 계약 종료 당시 소유자의 권리금 회수 방해 및 보증금 미지급 등을 이유로 소송을 제기한 사건"이라고 말했다.
조현진 변호사<사진>는 "보증금 반환과 관련한 청구에서 법원은 통상적 사용으로 인한 마모 등의 경우에는 원상회복의 대상이 될 수 없고 이를 초과하는 특별한 손해가 있는 경우에만 원상회복의 대상이 된다고 판시했다"고 했다.
조현진 변호사는 "또한, 위 판례의 경우에는 이미 임대인과 임차인이 포괄적으로 시설 양도계약을 체결하고, 권리금까지 지급한 사건이므로, 일부 시설이 포함되지 않았다는 것은 이를 주장하는 임대인이 이를 입증해야 하나, 그 증거가 없으므로 임대인은 임차인에게 미지급 보증금 전액을 지급해야 한다고 판시한 사건"이라고 말했다.
도움말: 조현진 변호사
[조현진 변호사 약력]
제47회 사법시험 합격/사법연수원 37기 수료/前) 인천지방법원 부천지원 민사조정위원/前) 법무법인 대지 소속변호사/前) 보건복지부 자문/前) 서울시 상가임대차상담센터 법률상담위원/前) 강북구청, 구로구청 법률상담위원/現) 성북구청 법률상담위원