1. 기초사실
가. 피고는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만원, 차임 월 50만원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정해 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영했다.
나. 원고는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관해 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시헸다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대해 협상했으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬됐다.
라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도해줄 것을 요구했다.
마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지했고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대해 문의했으나 원고가 이를 거절했다.
2. 판단
가. 상가임대차법 제10조의 4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).
나. 또한 상가임대차법 제10조의 4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).
다. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다고 봄이 타당하다.
이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과했다 하더라도 마찬가지이다.
3. 판례 평석= 조현진 변호사는 “상가건물임대차보호법상 권리금 규정이 개정되어 최근 판결이 나오고 있는데, 5년이 지난 경우라고 하더라도 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회를 보장해주어야 한다는 것이 판결의 태도”라고 말했다.
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| 도움말 조현진 변호사(조현진 변호사 제공). |
조현진 변호사<사진>는 "원칙적으로 임차인이 권리금 회수기회를 보장받기 위해서는 신규임차인을 주선해야 하지만, 이 사건과 같이 미리 임대인이 상가를 직접 이용한다고 해서 확정적으로 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 임차인이 신규임차인을 주선하지 않더라도 권리금 회수기회를 보장해야 한다고 대법원은 판시했다"고 했다.
조현진 변호사는 "임대인과 임차인 사이의 분쟁의 경우에는 항상 문자메시지나 통화녹음 등 다양한 증거를 확보해야하고, 입증여부에 따라 판결의 결과가 달라질 수 있다"고 말했다.
도움말: 조현진 변호사
[조현진 변호사 약력]
제47회 사법시험 합격/사법연수원 37기 수료/前) 인천지방법원 부천지원 민사조정위원/前) 법무법인 대지 소속변호사/前) 보건복지부 자문/前) 서울시 상가임대차상담센터 법률상담위원/前) 강북구청, 구로구청 법률상담위원/現) 성북구청 법률상담위원
우정헌 기자 medi@mediherald.com
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